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土地使用权转让纠纷

　　案例

　　1991年12月18日，A公司与珠海市红旗华侨实业总公司签订了两份《土地使用权出让和房产开发合同》，由后者向前者出让位于珠海市红旗区湖滨大道的分别为2万平方米和1.89万平方米的两块土地的使用权。1992年3月30日，珠海市国土局、红旗区国土所向A公司颁发了该两块土地的《国有土地建设用地许可证》，A公司取得了该两块土地的使用权。1992年8月9日和22日，A公司与产权处(未经工商注册登记的独立事业法人)先后签订了《A公司国有土地(珠海市)使用权合作开发和房产开发合同书》及两份《合作开发房地产补充合同书》，约定由双方合作开发上述两块土地，产权处给付A公司“合作开发资金”人民币3017.5万元;A公司向产权处提供土地使用权和房地产开发合同书等资料，并负责办理单项房地产开发经营权证或者挂靠单位签署的房地产开发书，于1992年12月31日前交给产权处;产权处付清款项后，负责完成该土地的投资、开发和经营，A公司不承担任何责任。合同签订后，产权处依约定先后分3次将其应付的3017.5万元“合作开发资金”汇给A公司(为此，产权处向南京市证券公司融资2000 万元，其中一半的年利率为11%，一半的年利率为34%;向上海万国证券公司、南京证券公司联合业务部融资1000万元，其中30%的年利率为 11%，70%的年利率为34%)，并在1.89万平方米的一块土地上进行了“三通一平”、技术钻探、打了两根试桩，共付工程费人民币874060.69 元;还向深圳市利民贸易商行支付了房地产开发咨询、劳务费共计人民币60万元。但A公司未依约在1992年12月31日前向产权处交付合同规定的权证及合同书等。1993年2月8日、3月13日，产权处先后向A公司发出《违约通知书》、《废除合同通知书》，要求A公司承担违约责任、返还全部资金并赔偿直接经济损失人民币60万元。A公司则要求继续履行合同。

　　1993年6月8日，产权处向广东省高级人民法院提起诉讼，称由于A公司未在约定时间内交付约定的权证、合同书等，致使其至今未能取得该两块土地的使用权;我处已向A公司提出废除合同的要求，现请求依法判决解除双方签订的合同，A公司返还我处已支付的3017.5万元，并承担违约造成我处的直接经济损失606万元(其中已付款的利息440.26万元、介绍费60万元、平整土地工程费1059730元)，双倍返还2414万元和10万元的赔偿金。

　　A公司辩称：双方合作的基础扎实，请求继续履行合同。

　　审判

　　广东省高级人民法院经审理认为：双方签订的土地使用权合作开发和房产开发合同，内容是土地使用权的转让。签订合同后，双方没有按规定到珠海市国土局办理土地使用权变更登记手续，其行为是违法的。产权处至今没有房地产开发经营权，进入广东省经营房地产，也未依据广东省的有关规定办理审批手续。因此，双方签订的合同和补充合同是无效的。产权处明知自己没有房地产开发经营权，A公司对产权处的经营权也没有审查，且双方违反了土地使用权转让须依法办理变更登记手续的规定，故双方均有过错，各自应承担相应的责任。A公司应返还产权处已支付的人民币3017.5万元和该款从支付日起的银行同期同类贷款利息，以及产权处实际支出平整土地的费用。产权处请求A公司按其与南京市证券公司等的融资利率赔偿利息和赔偿其向中介人付出的开发房地产咨询、劳务费用，并要求A公司双倍返还定金和赔偿10万元，均依据不足，不予支持。A公司请求继续履行该，不符合法律规定。依照《中华人民共和国经济》第七条第一款第一项、第二款，第十六条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第十条及《广东省经济特区土地管理条例》第三十二条的规定，广东省高级人民法院于1993年12月4日判决如下：

　　一、产权处与A公司签订的《A公司国有土地(珠海市)使用权合作开发和房产开发合同书》及两份《合作开发房地产补充合同书》无效，不予履行;

　　二、A公司返还产权处支付的人民币3017.5万元和利息(从付款之日起至还款之日止，按银行同期同类贷款利率计算)，返还产权处支付的平整土地工程费人民币874060.69元，在本判决发生法律效力之日起一个月内付清。

　　三、驳回产权处和A公司的其他诉讼请求。

　　本案受理费人民币165255元由双方各承担一半。

　　A公司不服一审判决，向最高人民法院提起上诉，称：产权处对合同无效应承担主要责任，应由其赔偿因合同无效造成的经济损失，判决上诉人承担50%的一审诉讼费有失公平。

　　最高人民法院经审理认为：双方当事人不具有房地产开发经营的主体资格，签订《A公司国有土地(珠海市)使用权合作开发和房产开发合同书》和两份《合作开发房地产补充合同书》时，均未取得房地产开发经营权。上述合同内容名为合作开发，实为土地使用权的转让。至发生纠纷时，双方当事人均未依照国家规定到有关部门办理土地使用权变更登记手续。产权处进入广东省境内经营房地产，未依据该省的有关规定办理审批手续。A公司从珠海市红旗华侨实业总公司取得两块土地使用权后，没有投入开发建设总投资额的25%，就将该土地使用权转让给产权处，违反了国家的有关规定。双方当事人的上述行为是违法的，所签订的合同无效。对此，双方当事人均有过错，应各自承担相应的责任。A公司主张产权处应负合同无效的主要过错责任，请求赔偿因延误土地开发所造成的经济损失;产权处要求A公司赔偿其向深圳市利民贸易商行支付的土地开发咨询、劳务费人民币60万元等，均没有充分的事实根据和法律依据。原审法院判决A公司返还产权处的房地产开发资金并支付利息，给付产权处平整土地等支出的工程费是正确的。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款，《中华人民共和国经济合同法》第七条第一款第一项、第二款和第十六条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项，参照《广东省经济特区土地管理条例》第三十二条、第二十八条之规定，最高人民法院于1994年7月1日判决：

　　驳回上诉，维持原判。